Esg Case Study Winsen Property

Situation bei der Übernahme

Die wichtigsten Fakten zur Immobilie:

Die Immobilie in Winsen liegt in der Metropolregion Hamburg, besteht aus 4 Blöcken und wurde 1973 erbaut
190 Wohneinheiten, vermietbare Fläche 12.053 qm
Erwerb im Jahr 2017 als Teil eines Portfolios aus einer Insolvenzsituation  heraus (Portfolio war bei Erwerb 2006 überverschuldet)

Übernahme eines schlechten technischen Zustands:

Gebäude war durch undichte Fassaden und alte Fenster stark belastet, was zu Schimmel in den Wohnungen führte
Ölheizung mit hohem Verbrauch, Schäden in den Innenbädern durch fehlende Lüftung

Übernahme einer problematischen Mieterstruktur:

Hohe Mietrückstände aufgrund schlechter Verwaltung und fehlender Mittel zur Schadensbehebung
Übernahme zahlreicher Mietminderungen und bereits lang andauernder Rechtsstreitigkeiten
Wohnungen wurden von Insolvenzverwaltern in sehr schlechtem   Zustand an problematische Mieter vermietet
Infolgedessen schlechtes Erscheinungsbild der Gemeinschaftsflächen mit viel Müll und Vandalismus sowie häufige Polizeieinsätze

Nach Identifizierung der strukturellen Probleme wurde eine umfassende ESG-Strategie und ein Sanierungsplan erstellt
Abschluss eines städtebaulichen Vertrages mit der Stadt Winsen, mit dem die Durchführung umfangreicher technischer Sanierungsmaßnahmen in Höhe von 4 Mio. Euro, die Einrichtung eines Quartiersmanagements und die Erstellung eines Handlungs- und Sozialplans vereinbart wurden

Große Investitionsmaßnahmen (2017–2019):

Sanierung der Betonfassade mit anschließender Wärmedämmung sowie Modernisierung der Fenster (Austausch),
Heizungsmodernisierung durch Umstellung von Öl auf Gas
Dies führt zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs um ca. 30%.
Während der durchschnittliche Verbrauch vor der Sanierung noch bei 250 KWh/qm*a lag, konnte er auf 173 KWh/qm*a im Jahr 2020 gesenkt werden
Einbau einer automatischen Lüftung in den Bädern

Maßnahmen zur Verbesserung der Mieterstruktur:

Einrichtung eines Gemeinschaftsbüros für Nachbarschaftsmanagement, Hausmeisterservice, Vermietungen, Hausverwaltung
Mietersprechstunden durch die Hausverwaltung, Einrichtung eines
Forderungsmanagementsystems

Zum Zeitpunkt des Erwerbs lag die Leerstandsquote bei über 7 %; inzwischen ist das Winsener Portfolio voll vermietet
2017 lag die durchschnittliche monatliche Bestandsmiete bei 6,2 Euro/m2   und Neuabschlüsse wurden für durchschnittlich 7,6 Euro/m2 getätigt
Inzwischen liegt die Durchschnittsmiete bei 8,4 €/m2 und neue Mietverträge werden im Schnitt für 10,4 €/m2 abgeschlossen, was der Marktmiete in Winsen entspricht und als bezahlbare Miete angesehen werden kann
Die jährliche Vertragsmiete wurde seit dem Erwerb von rund 50 % gesteigert.
Eine durchschnittliche Familie, die hier zur Miete wohnt, verfügt üblicherweise über ein Einkommen von 3 bis 4 T EUR. Daher beträgt die Mietbelastung meist nicht mehr als 1/3 des Einkommens. Typische   Arbeitgeber der Mieter sind große Logistikunternehmen und lokale  Baufirmen.
Gelegentlich werden auch Flüchtlingsfamilien aufgenommen, die in   Winsen gut bezahlte Arbeit und sanierten Wohnraum finden und sich schnell integrieren.
Es gibt auch Zuzug aus dem Hamburger Stadtgebiet (20 Minuten Zugfahrt   zum Hamburger Hauptbahnhof)

2019 wurde ein weiterer städtebaulicher Vertrag mit der Stadt Winsen geschlossen, der die Neugestaltung der Außenanlagen vorsieht
Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf 550 TEUR, wobei sich die Stadt Winsen mit 50 % an den Kosten beteiligte.
Zufahrtswege und Eingangsbereiche wurden neu gestaltet und neue Abfallentsorgungsflächen und Spielplätze angelegt. Die Maßnahme wurde im Sommer 2022 abgeschlossen.
Darüber hinaus hat der Eigentümer im Jahr 2022 alle Eingangstüren getauscht und Parkflächen erneuert.
Mit der Stadt Winsen wurde ein Sozial- und Aktionsplan vereinbart. Dieser Plan sieht ein soziales Engagement des Eigentümers und die Förderung von seniorengerechtem Wohnraum vor
Der Sozialplan sah auch eine sehr sozialverträgliche Modernisierungs-  mieterhöhung nach Abschluss der Wohnungsmodernisierung vor,   so dass bei Empfängern von Transferleistungen das Jobcenter weiterhin die Mietzahlungen übernehmen würde
Die örtliche Polizei bestätigte dass es in der Nachbarschaft, seit 2020   praktisch keine Einsätze mehr gibt